BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2019 CƠ HỘI VÀ THỬ THÁCH

Để chuẩn bị tốt cho việc đầu tư bất động sản 2019 chúng ta cần nhìn nhận lại vấn đề “Cách đây hơn một năm, cũng tại đây đặc biệt khu đông Tp.HcM, chúng ta từng dự báo có khả năng bùng nổ bong bóng bất động sản, nhưng cũng đi kèm với một nhận định là Việt Nam sẽ kiềm chế được bong bóng, vì kiểm soát vĩ mô tốt hơn. Và quả thật, năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt”.

NHÌN LẠI 10 ĐIỂM NHẤN THỊ TRƯỜNG 2018

Những điểm nhấn dưới đây có thể là bài học kinh nghiệm cho đầu tư bất động sản 2019 tới đây.

Đó là :

1. Vụ sốt đất tại các vùng dự kiến “đặc khu”: Vân Đồn, Văn Phong, Phú Quốc.

2. Vụ cháy chung cư Carina tại Tp.HCM dẫn đến thay đổi hàng loạt chính sách.

3. Đất nền ven đô Tp.HCM, Đà Nẵng sôi sục khá mạnh.

4. Phân khúc văn phòng lên ngôi trong tài sản bất động sản.

5. 28 địa phương cam kết xây dựng đô thị thông minh.

6. Hội nghị quốc tế về bất động sản đầu tiên tại Việt Nam được tổ chức.

7. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, thì luồng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng mạnh, hệ quả là tồn kho bất động sản xuống thấp nhất sau nhiều năm. Cụ thể, tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại Việt Nam chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD, và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013 thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng.

8. Nhiều chính sách về luật cho loại hình condotel, offictel tiếp tục được tranh luận.

9. Nghị định 20 áp trần chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp.

10. Hà Nội, Tp.HCM hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng ở các khu vực trung tâm.

Nếu đang tìm kênh đầu tư phù hợp trong năm 2019, bạn sẽ lựa chọn kênh đầu tư nào?

– Bất động sản: 65%

– Vàng: 4%

– Chứng khoán: 0%

– Gửi ngân hàng: 12%

– Trực tiếp sản xuất, kinh doanh: 12%

– Khác: 8%

Đầu tư bất động sản 2019 cần có những sale phân tích thị trường giỏi kèm theo đó là học hỏi các kinh nghiệm từ chuyên gia thì mới đem lại hiệu quả cao nhất giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất.

TÓM TẮT CÁC YẾU TỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2018.

Từ đầu năm 2018 đến nay bất động sản việt nam nói chung và khu đông nói riêng có lúc thăng lúc trầm lúc nóng sốt nhưng nhìn chung.

– Thị trường phát triển ổn định, có sóng nhưng khá tốt

– Có hai sản phẩm có thể được coi là “hot”: phân khúc đất nền và nhà cấp thấp tỷ lệ giao dịch nhanh.

– Thị trường có thể chia làm ba giai đoạn: từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm không đóng băng; giai đoạn từ đó đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.

Sự ổn định chính sách cũng tốt hơn, điển hình là việc Chính phủ đã quan tâm và đưa ra chỉ thị về quản lý, vận hành nhà chung cư.

Nhìn chung, năm qua chính sách có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn tạo nên sự bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên vẫn vướng nhiều thứ. Chẳng hạn Nghị định 20 nhiều người cho rằng tốt nhưng nhiều người lại cho rằng đó là “kiềm chế”.

Qua đó, dự báo kịch bản nào cho sắc thái chung của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019?

– Đi ngang so với 2018: 30%

– Khởi sắc hơn năm 2018: 37%

– Chững lại và xuất hiện điều chỉnh: 33%

Nghị định 20 giới hạn chi phí lãi vay hợp lệ chỉ ở mức 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế.

Bộ Tài chính giải thích đây là thông lệ quốc tế, nên mình phải áp dụng, hạn chế rủi ro.

Nghị định này ảnh hưởng đến các tập đoàn lớn. Hiện bên thuế đang chỉnh sửa lại theo tinh thần tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp có vốn làm ăn.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2019 ĐAN XEN GIỮA THÁCH THỨC VÀ CƠ HỘI

– Do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019.

– Mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp.

– Phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

– Từ 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

CẦN KHẮC PHỤC 3 ĐIỂM NGHẼN TỪ 2018 ĐẾN 2019

1. Xét về mặt thể chế, Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

2. Năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện.

3. Các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp.

Giả định đầu tư vào bất động sản năm tới, bạn sẽ chọn phân khúc nào?

– Đất nền: 52%

– Chung cư: 12%

– Shophouse, biệt thự: 17%

– Văn phòng / mặt bằng bán lẻ cho thuê: 0%

– Bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch: 10%

– Bất động sản khu công nghiệp: 5%

– Khác: 5%

Trong gia đình quý vị, ai có ảnh hưởng lớn nhất trong việc quyết định mang đồng vốn nhàn rỗi đi đầu tư?

– Vợ: 52%

– Chồng: 41%

– Ông bà nội/ngoại: 4%

– Các con: 4%

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VẤN ĐỀ LỚN NHẤT VẪN LÀ SẢN PHẨM

Bất chấp tình hình kinh tế vĩ mô như thế nào, cuộc chiến thương mại Mỹ Trung ra sao…, thì nhu cầu nhà ở của người Việt Nam vẫn rất cao. Vấn đề là các nhà đầu tư sẽ cung cấp những sản phẩm bất động sản như thế nào để phù hợp với nhu cầu của người mua.

Tổng số căn hộ chung cư được cung cấp từ 2010 đến nay là 600.000 căn, trong đó Hà Nội hơn 200 căn. Với mẫu số trung bình giai đoạn này 80 triệu dân thì tỉ lệ đó là thấp.

Điều đó cho thấy nhu cầu là có, quan trọng là nhà đầu tư hãy làm cho người tiêu dùng có khả năng chi trả. Thị trường sẽ vẫn nên tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Đất nội đô Tp.HCM hiện nguồn cung đang sụt giảm, do Chính phủ đang kiểm soát lại việc cấp phép các dự án mới trong nội đô, nên các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải đi ra xa hơn để xây dự án.

Năm 2019 thị trường bất động sản vùng ven sẽ chiếm ưu thế bởi quỹ đất còn nhiều đặc biệt khu vực quận 9 nơi mật độ dân số thấp và chính sách tập trung cơ sở hạ tầng về quận 9 của chính phủ đã phần nào mở đường cho các nhà đầu tư. Phân khúc đất vườn cũng được quan tâm bởi giá thành rẻ phù hợp với túi tiền của khách hàng khi thích phong cảnh nhà vườn gần gủi với thiên nhiên.