" XA - GẦN " | CÂU CHUYỆN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Chỉ trong vòng mấy năm qua, các dự án giao thông lớn được triển khai ồ ạt đều liên quan với Quận 2 như: Đại lộ Đông Tây, đường hầm Thủ Thiêm, dự án Xa lộ Hà Nội mở rộng cùng với tuyến Metro đầu tiên tại TP.HCM, đường vành đai phía Đông nối với cầu Phú Mỹ. Đến nay, nhiều dự án tầm cỡ đã hoàn thành, như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2, Đại lộ Mai Chí Thọ, đường Võ Văn Kiệt giúp rút ngắn đáng kể thời gian đi từ Quận 2 tới Quận 1. Đặc biệt, tuyến Metro số 1 đi qua Quận 2 được đánh giá là công trình hạ tầng có sức ảnh hưởng lớn tới sự chuyển dịch của phát triển đô thị tại TP.HCM cũng như làm tăng giá trị của bất động sản nằm liền kề. Nhiều người cho rằng, tuyến Metro sẽ định nghĩa khái niệm “xa-gần” trong tương lai: khoảng cách di chuyển sẽ được tính bằng độ xa, gần từ nhà tới nhà ga Metro. Hay bất động sản vùng ven như Nhơn Trạch cũng đang dần xác định cái khái niệm ” xa – gần ” trong bất động sản. Nếu Tp.HcM đã và đang hoàn thiện các dự án giao thông như đã kể trên thì các vùng lân cận cũng có tốc độ phát triển tương đương, khu vực Nhơn Trạch liền kề Quận 9 và Quận 2 được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông.

Được biết, tuyến đường vành đai 3 có điểm đầu giao cắt với Tỉnh lộ 25B thuộc địa phận huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai ; điểm cuối: Giao cắt với đường cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây thuộc địa phận quận 9, TP. HCM . Tổng chiều dài tuyến khoảng 8,75km, gồm 6,3km đi trên địa phận tỉnh Đồng Nai và 2,45km đi trên địa phận thành phố Hồ Chí Minh .

Đây là một trong 2 phân đoạn của Dự án đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch giai đoạn I có tổng mức đầu tư 9.260,70 nghìn tỷ đồng, tương đương 423,06 triệu USD. Dự kiến Dự án thành phần 1A sẽ vay vốn ODA từ Quỹ EDCF của Chính phủ Hàn Quốc (qua Ngân hàng Keximbank). Nhà đầu tư (Hàn Quốc hoặc liên danh/ liên doanh Hàn Quốc và Việt Nam) sẽ đầu tư Dự án thành phần 1B và vận hành, bảo trì, thu phí trên cả 2 dự án thành phần. Kế tiếp là cầu quận 9 – cầu cát lái được phê duyệt kết nối giao thông quận 9 – Nhơn Trạch – quận 2 tạo ra một tam giác kinh tế vô cùng to lớn có thể nói là ” mỏ vàng ” của bất động sản trong vài năm tới. Về nút giao thông cầu quận 9 hay còn gọi cầu Đồng Nai 2 vị trí Long Bình quận 9 tiếp giáp dự án Vingroup – Long Hưng. Cầu quận 2 hay cầu cát lái thay phà cát lái được xây dựng lúc đó sẽ biến Nhơn Trạch thành Quận 13 của thành phố theo cách nói ” ví von ” của dân trong nghề.

VẬY ĐÂU LÀ ĐIỂM SÁNG ĐỂ ĐẦU TƯ

Theo quy hoạch, TP.HCM sẽ trở thành đầu tàu để phát triển khu vực Đông và Tây Nam Bộ, các tỉnh, thành phố lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An… sẽ trở thành các khu đô thị vệ tinh.

Hạ tầng giao thông sẽ phải hoàn thiện theo để người dân có thể đi làm vào khu vực trung tâm từ nơi ở cách xa hàng chục, hàng trăm km bằng tàu điện ngầm như Nhật Bản.

Hiện các ga tàu điện ngầm tại TP.HCM đang hoàn thành. Theo vòng phát triển, giao thông đến đâu, bất động sản phát triển đến đó sẽ tạo ra một loạt các dự án chạy dọc theo các trục giao thông chính. Cùng với việc quy hoạch thành phố trở thành đô thị lõi của vùng, bất động sản các vùng ven TP.HCM sẽ là điểm nóng trong thời gian tới. Dự án King Bay Nhơn Trạch điểm sáng vùng ven được đánh giá khá cao, tiếp theo đó là hai dự án của ông lớn Novaland 1800ha và Nam Long gần 400ha được triển khai trong năm 2019 sẽ càng làm cho thị trường Nhơn Trạch nóng hơn bao giờ hết. Một khi hai dự án này khởi công thì việc giá trị của King Bay Nhơn Trạch tăng đột biến là điều dễ hiểu lí do, Khu đô thị King Bay nằm ngay mặt tiền đường vành đai 3 lại được khởi công xây dựng trước là dự án tiên phong cơ sở hạ tầng hoàn thiện, nhất là các căn shophouse King Bay được giới đầu tư đánh giá rất cao. Dự án King Bay Nhơn Trạch vị trí tiếp giáp Quận 9 – Nhơn Trạch – Vũng Tàu sẽ là điểm nhấn cho bất động thương mại. Hơn nữa, mô hình bất động sản công nghiệp đang ngày càng nhân rộng và Nhơn Trạch là vùng đất được lựa chọn để phát triển mô hình này trong tương lai không xa chúng ta sẽ chứng kiến một ” thành phố Nhơn Trạch ” vượt sức tưởng tượng và không khỏi ngạc ngạt nhiên mà thốt lên ” thật không ngờ ” biết vậy đã đầu tư từ lúc sớm, lúc sơ khai đây luôn là câu chuyện muôn thuở trong kinh doanh bất động sản. Nếu dự án tốt và đáp ứng nhu cầu của người dân sẽ tăng giá, còn những dự án không thỏa mãn các nhu cầu để ở thì việc giảm giá là tất yếu, đôi khi giảm giá cũng không có người mua, đó là hiện tượng “nước chảy trỗ trũng” trong thị trường. Qua đó cho thấy giá trị tăng dần của King Bay Nhơn Trạch từ 2017 giá bán 8,2tr/m2 đến nay 2019 là 25 – 27tr/m2 cho thấy tính thanh khoản là rất tốt xứng đáng để đầu tư thêm vào đó là cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu là minh chứng rõ nét.

NGUYÊN TẮC ” VÀNG ” TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VỊ TRÍ LIỆU CÓ CÒN PHÙ HỢP VỚI GIAI ĐOẠN HIỆN NAY ?

Trước kia, có 3 nguyên tắc “vàng” trong đầu tư bất động sản, đó là: vị trí, vị trí và vị trí.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã xác định lại, ngoài yếu tố vị trí, dự án bất động sản đòi hỏi thêm sự uy tín của chủ đầu tư, đó là những cam kết khi mở bán dự án có đúng như khi bàn giao sản phẩm.

Thực tế đã cho thấy có những dự án cao cấp “nằm chết” tại những nơi đắc địa của TP.HCM, chẳng hạn quận 1, vì không thỏa mãn nhu cầu người mua để ở (đó là tiêu chuẩn sống, tiện ích hưởng thụ…) chứ không hẳn phải là vị trí trung tâm.

Cấu thành giá của bất động sản gồm 3 yếu tố: giá đất, giá xây dựng và đẳng cấp của dự án. Giá trị đất chỉ là một phần trong giá bán, nếu nói vị trí đất góp phần vào 70-80% giá bất động sản là đúng nhưng chưa đủ. Vẫn còn quan điểm đầu tư dự án bất động sản là siêu lợi nhuận cũng chưa đúng. Hiện, chủ đầu tư bất động sản chỉ lời 15-20% là nhiều, nếu hơn thì giá đất của họ đã mua được từ trước đó rẻ hơn, nhưng hiện nay mức siêu lợi nhuận là không nhiều.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY MANG LẤY CẢM HỨNG YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI LÀM TRUNG TÂM

TP.HCM nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Họ đã đến đây và đưa công nghệ tiên tiến, thiết kế mới để tạo ra sản phẩm bất động sản đẳng cấp, giúp thay đổi thị trường trong nước, tạo nên một tầm cao mới về chốn an cư cho người dân.

Nhà đầu tư nước ngoài đã tạo được thị phần nhất định cho mình, nhưng không thể chiếm lĩnh được thị trường bất động sản trong nước, vì nếu chiếm lĩnh được thì họ đã kiểm soát lâu rồi.

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài đã tạo nên một hiệu ứng tích cực hơn là tiêu cực. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước muốn cạnh tranh và giữ thị phần buộc phải thay đổi và nâng cao chất lượng. Người hưởng lợi nhiều nhất là người tiêu dùng.

Chẳng hạn, chung cư 10 năm trước đây chỉ là nơi để ở, chung cư hiện nay đòi hỏi phải như một khách sạn.

Doanh nghiệp nước ngoài đã dạy cho doanh nghiệp trong nước về sự thay đổi nhanh chóng và nắm bắt thời cuộc.

Thực tế, thời gian qua đã cho thấy rất nhiều “đại gia” bất động sản Việt Nam đã khẳng định được vị thế của mình trên thương trường từ sự hội nhập này.

Hiện, các doanh nghiệp bất động sản lớn đã phát triển theo mô hình “trọn gói”, họ cung cấp thêm các dịch vụ gia tăng như: quản lý nhà ở, bệnh viện, trường học… trong các dự án của mình.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông… họ đã đem tiêu chuẩn sống từ các nước đó vào trong các dự án của họ tại Việt Nam. Đây là một điều mới mẻ.

Tuy nhiên, không có tiêu chuẩn nào hoàn hảo cho người Việt Nam, ngay cả Bắc –Trung – Nam đã có những yếu tố văn hóa và địa lý khác nhau. Chúng ta chọn lọc những yếu tố phù hợp nhất trong các thiết kế ngoại nhập để tạo nên những sản phẩm phù hợp với từng dự án và từng vị trí.

Một vấn đề đang được giới bất động sản và nhà quản lý quan tâm là “dự án xanh”.

“Xanh” nghĩa là phải đảm bảo đủ nắng, gió tự nhiên, cây xanh, tiện ích trong dự án, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện môi trường… chứ không phải trồng cây xanh bề mặt.