"DÒNG TIỀN" | NGUYÊN LÍ BẤT BIẾN TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HÃY ĐẦU TƯ VÀO KIẾN THỨC TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN, KIẾN THỨC ĐẾN ĐÂU THÌ TIỀN ĐẾN ĐÓ VÀ “DÒNG TIỀN” | NGUYÊN LÍ BẤT BIẾN TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BẠN NÊN BIẾT.

Đối với những người mới bắt đầu kinh doanh, dòng tiền có lẻ là một khái niệm khá mới mẻ. Tuy nhiên đây là khái niệm các chủ cửa hàng/ doanh nghiệp nên tìm hiểu bởi vì nó sẽ gắn liền với bạn trong suốt quảng đời kinh doanh.

Vậy dòng tiền là gì? là sự luân chuyển số tiền mặt, các khoản tài sản tương đương tiền, hoặc tài sản có thể nhanh chóng quy đổi ra tiền mặt vào và ra khỏi doanh nghiệp. Hay dễ hiểu hơn dòng tiền là sự chuyển động vào, ra của đồng tiền (tức là nhận và chi) trong một cửa hàng, doanh nghiệp, dự án hoặc sản phẩm tài chính nào đó.

Ví dụ: Khi khách mua một chiếc áo tại shop và trả tiền thì số tiền đó là dòng tiền vào. Khi bạn nhập hàng, thanh toán tiền điện nước… thì đó là dòng tiền ra.

DÒNG TIỀN TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUYÊN LÍ BẤT BIẾN

❗Thèm một món ăn, ra chợ mua nguyên liệu rồi về nhà chế biến bao giờ cũng rẻ hơn mua một món đã lên mâm bát, trang trí đẹp mắt.

❗ Kinh doanh nhà đất cũng giống như kinh doanh món ăn vậy, bạn mua 1 cái nhà thô về sửa chữa, tân trang lại rồi bán lúc nào cũng lời hơn một căn nhà đã được hoàn thiện đẹp đẽ, full nội thất tiện nghi.

❗ Con người ta thường bị đánh lừa cảm xúc bởi những thứ đẹp đẽ. Món ăn được trang trí đẹp mắt, chưa biết khẩu vị hợp hay không nhưng nhìn là muốn nuốt trọn rồi. Một căn nhà cũng vậy, khi được hoàn thiện tiện nghi, bản thân người mua sẽ bị thôi miên và giảm bớt đề phòng về giá.

❗ Cuối cùng có thể mua cao hơn thị trường mà không chút hoài nghi. Tùy theo nhu cầu và sở thích – độ chịu chi cho thứ mình sở hữu sẽ khác nhau, điều này không nhắc tới.

👉 Nhưng nếu bạn là một người kinh doanh, mua để bán lại kiếm lời thì nên cân nhắc dòng tiền.

👉 Về cơ bản việc đầu tư không sai, chỉ có cách thức của người đầu tư mới là vấn đề.

👉 Bạn có thể mua một căn nhà giá rẻ rồi sửa lại; hay tân trang đẹp để đánh vào cảm xúc khách hàng; hoặc đánh vào nhu cầu và sự chịu chi của một bộ phận khách hàng… và yếu tố dòng tiền là tiêu chí quan trọng không thể thiếu khi đầu tư bất cứ loại hình nào, không chỉ riêng bất động sản.

◊ 90% nhà đầu tư khi mua bất động sản thường mắc phải những sai lầm cơ bản, nhẹ sẽ mất vài trăm triệu, nặng thì mất toàn bộ số tiền vì mua phải tài sản kém.

◊ Ngoài những yếu tố vị trí, pháp lý, phong thủy thì người mua chỉ quan tâm tới giá cả mà quên xem xét yếu tố quan trọng hàng đầu là dòng tiền.

👉 Nếu bạn mua xong bất động sản, bạn có thu nhập đều đặn từ nó thì đó là yếu tố dòng tiền. Bạn có thể xây nhà lên và cho thuê làm nhà ở, văn phòng, mặt bằng kinh doanh…

👉 Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay. Có rất nhiều khu vực mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền.

👉 Nếu bạn mua nhà đất để ở, kinh doanh thì sẽ tiết kiệm được chi phí, còn nếu cho thuê thì bạn đặc biệt chú ý tới bất động sản có dòng tiền. Nó sẽ giúp bạn có thu nhập thụ động hàng tháng.

◊ Nhiều người chỉ chăm chăm vào việc mua tài sản và đợi nó tăng giá, tức là chỉ quan tâm tới lãi vốn mà không chú trọng tiềm năng của dòng tiền.

Tuy nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao nhưng lại có yếu tố dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh đều đặn và khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền nhưng tiềm năng tăng giá (tức lãi tăng trưởng nhanh).

Nhà đầu tư nên chọn những tài sản có cả hai yếu tố là LÃI VỐN và DÒNG TIỀN.

👉 Và bạn phải có kiến thức trong việc đầu tư, như vậy đồng tiền của bạn mới sinh sôi nảy nở tốt.

Mục tiêu của tất cả các doanh nghiệp bất động sản nói chung và các doanh nghiệp khác nói riêng là tạo ra được một dòng tiền dương, tức là làm sao để nhận tiền vào nhiều hơn chi tiền ra. Điều này nghe thì có vẻ đơn giản nhưng rất nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề với dòng tiền của mình. Nếu doanh thu không ổn định, việc thanh toán các chi phí thường xuyên như tiền lương, điện, nước… cũng gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp lại tạo ra dòng tiền âm, tức là chi nhiều hơn nhận. Nguyên nhân có thể vì vào thời điểm đó hàng khó bán được hoăc họ đang đầu tư thêm cho doanh nghiệp…Giữ được cho dòng tiền luôn dương là một điều rất “tuyệt” đối với doanh nghiệp nhỏ. Và để báo cáo tình hình dòng tiền của mình.

SỰ KHÁC NHAU GIỮA DÒNG TIỀN VÀ LỢI NHUẬN

Dòng tiền và lợi nhuận là hai khái niệm liên quan với nhau nhưng lại khác nhau.

Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra | Lợi nhuận = Doanh thu – Chi phí

Nhiều người sẽ hỏi ngay “Ủa vậy thì có gì khác nhau đâu” vì nghĩ rằng dòng tiền vào cũng là doanh thu và dòng tiền ra cũng như chi phí. Nhưng sự thật lại không phải vậy. Bạn có lợi nhuận chưa chắc bạn có tiền mặt (ví dụ như bạn bán nợ), có tiền mặt cũng chưa chắc sinh được lời. Ví dụ đơn giản nhé!

Bạn mở một cửa hàng, xong xuôi đâu vào đó bạn còn dư 300 triệu tiền vốn. Tháng đầu tiên bạn thu được 10 triệu tiền bán hàng. Anh bạn thấy bạn buôn bán có lời thế là liền đầu tư thêm cho bạn 200 triệu nữa. Vậy ở đây Dòng tiền vào = 200 + 10 = 210 triệu. Trong khi đó doanh thu của bạn chỉ có 10 triệu mà thôi.

CÁC VẤN ĐỀ VỀ “DÒNG TIỀN”

Có rất nhiều nguyên nhân khiến cho dòng tiền của các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp gặp “trục trặc” ( âm liên tục, cứ mãi đứng yên…). Rất nhiều cửa hàng phải đóng cửa vì lý do đơn giản là vì không phân biệt được việc kiếm tiền với quản lý dòng tiền.

Quản lý tốt dòng tiền là cả một vấn đề bởi vì thu nhập của chúng ta chưa chắc ổn định trong khi các chi phí cần phải thanh toán thì tháng nào cũng có. Doanh thu thấp không phải là vấn đề về dòng tiền mà đó vấn đề của sản phẩm, của dịch vụ. Vậy dòng tiền như thế nào thì gọi là có vấn đề? Là khi kinh doanh tốt, doanh thu cao nhưng tiền mặt lại bị giam trong hàng hóa tồn kho hoặc trong các khoản phải thu (khoảng tiền người khác nợ bạn), là khi bạn nợ tiền người khác những chưa thanh toán… Tiền vẫn về chỉ có điều chưa đến mà thôi.

Ở CÁC DOANH NGHIỆP THƯỜNG TỒN TẠI HAI LOẠI DÒNG TIỀN LÀ DÒNG TIỀN TỰ DO VÀ DÒNG TIỀN THUẦN

DÒNG TIỀN TỰ DO

Để có thể biết được lợi nhuận thực sự của doanh nghiệp, các nhà phân tích sẽ tính dòng tiền tự do. Đó là một thước đo thực sự đúng về hiệu quả tài chính.

Công thức tính:

Dòng tiền tự do = Dòng tiền hoạt động – chi phí vốn

Để đo tổng dòng tiền dự do được tạo ra bởi một cá nhân, công ty,doanh nghiệp hãy dùng dòng tiền tự do không sử dụng vốn vay. Đây là dòng tiền của các tổ chức, cá nhân trước khi tính lãi suất và cho chúng ta biết có bao nhiêu tiền mặt cho tổ chức, cá nhân trước khi tính các nghĩa vụ tài chính.

Sự khác biệt giữa dòng tiền tự do có sử dụng vốn vay và không sử dụng vốn vay cho thấy doanh nghiệp đã quá tải hoặc hoạt động khỏe mạnh với một khoản nợ.

DÒNG TIỀN THUẦN

Dòng tiền thuần là dòng tiền thu và sử dụng trong mỗi tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp.

Dòng tiền thuần bao gồm 3 loại chính:

Dòng tiền thuần trong hoạt động kinh doanh: (Tính dòng tiền này dựa vào toàn bộ hàng hóa được công ty sử dụng để kinh doanh hàng hóa và dịch vụ. Dòng tiền trong các hoạt động kinh doanh bao gồm tiền thu từ việc bán sản phẩm, các khoản phải thu, cổ tức và lợi tức về tiền mặt. Dòng tiền đi ra ở phần này là toàn bộ các chi phí tiền mặt mà công ty chi trả cho nhân viên, nhân công, thuế, lã suất vay nợ.)
Dòng tiền thuần trong hoạt động tài chính: (Dòng tiền thu: Tiền kiếm được từ hoạt động chứng khoán, các khoản vay và thu nhập từ việc đầu tư thành công. Dòng tiền chi: Số tiền dùng trả nợ, thu mua cổ phần, mua chứng khoán đầu tư và chi trả cho cổ đông).
Dòng tiền thuần từ các hoạt động đầu tư: (Dòng tiền thu: Tiền thu từ việc bán trái phiếu, cổ phiếu, tài sản, tài sản cố định như thiết bị và vật tư. Dòng tiền chi: Các khoản tổ chức chi trả để mua tài sản, trả nợ, mua mặt bằng hoặc lãi suất).