Bất động sản thương mại: đã đến lúc nhà đầu tư xuống tiền

Trong khi nhà đầu tư địa ốc nói chung vẫn ngồi chờ giá nhà đất dò đáy, lại có một mảng bất động sản rất lớn khác được cho là đã đến “thời điểm vàng” để đầu tư.

Ngay từ đầu năm, Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản đã tích cực tìm giải pháp phục hồi thị trường địa ốc. Đến nay, dù thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Còn 800 dự án “nằm chờ” tới lượt gỡ vướng pháp lý

Nhận định về thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết: “Nhìn từ phía cung, toàn thị trường có hàng nghìn dự án phát triển bất động sản với tổng giá trị lên đến hơn 300 tỉ USD. Thế nhưng hiện có tới 1.200 dự án đang vướng mắc pháp lý, giá trị khoảng 30 tỉ USD. Đến nay, có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ.

Như vậy vẫn còn lại khoảng gần 800 dự án đang trong tình trạng “xếp hàng chờ đến lượt” được tháo gỡ về mặt pháp lý dự án. Kể từ năm 2018, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế và cơ cấu sản phẩm chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc phân khúc khác”.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết: Nhìn từ phía cầu, thị trường đang dần được cải thiện. Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I. Tuy nhiên, vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch covid 19.

Dù lực cầu đã quay trở lại nhưng chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn. Trong số đó có khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật. Lực cầu mua phục vụ nhu cầu để ở dù không nhiều nhưng cũng đã giúp thị trường phát sinh giao dịch.

20% là nhu cầu đầu tư bất động sản mua đi, bán lại, tăng khoảng 10% so với quý trước do được kích thích nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu hồi phục, lãi suất giảm thúc đẩy một phần dòng tiền quay trở lại thị trường. Cầu đầu tư chưa thể bật tăng do nhà đầu tư vẫn tiếp tục giữ tâm lý chờ “bắt đáy”.

Với 30% còn lại chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư để khai thác cho thuê. Đây là sự lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng, nhà đầu tư. Đặc biệt là các sản phẩm căn hộ, nhà ở riêng lẻ có thể cho thuê tạo dòng tiền ổn định tại đô thị lớn hay tại các địa phương có tiềm năng cao về phát triển du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Lào Cai, Phú Quốc…

Đã đến “thời” đổ tiền vào bất động sản?

Những số liệu trên cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn đang bị bao trùm bởi gam màu xám, thanh khoản thấp do nhà đầu tư vẫn chờ giá giảm sâu, lãi suất cho vay chưa thấp như kỳ vọng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa lấy lại được niềm tin của trái chủ…

Thế nhưng trong báo cáo về “Tiến trình mới cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Cushman & Wakefield vừa công bố, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Trong bối cảnh đó, vẫn có cũng có một mảng bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn và có phần độc lập với sự thăng trầm của bất động sản nhà ở. Đó là thị trường bất động sản thương mại – được xem như “gã khổng lồ” vô hình mà thị trường cần phải tập trung phát triển trong thập kỷ tới”.

Bà Trang Bùi cho biết thêm: “Nhìn vào tháp nhu cầu bất động sản của Cushman & Wakefield, có thể thấy các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản. Chúng tôi ước tính giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỉ USD để phục vụ cho các nhu cầu của người dân ở khu vực đô thị”.

Thực tế, thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Hà Nội. Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng 820.000 m2. Con số này đang thấp hơn nhiều lần so với các thị trường văn phòng trong khu vực như Tokyo (khoảng 10 triệu m2), Seoul (4,3 triệu m2) hay Singapore (2,6 triệu m2).

Câu hỏi thường gặp nhất của các nhà đầu tư bất động sản là “Thời điểm tốt để đầu tư bất động sản thương mại là khi nào?” Câu trả lời của tôi là: “Ngay bây giờ, nếu bạn đang tiếp cận đúng loại bất động sản tại Việt Nam, với mức giá hợp lý” – bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng với tuổi đời quá cao có thể sẽ chưa lắp đặt hệ thống Internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tân tiến. Chính vì thế, nhiều công ty công nghệ, nhóm khách thuê lớn trong những năm gần đây, không thể chọn đặt văn phòng tại các tòa nhà lỗi thời này dù ở vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất cho tốc độ phát triển của bất động sản thương mại tại Việt Nam. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần nhiều sự hỗ trợ từ Chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại của Việt Nam.

Bất động sản thương mại là gì?

Đó là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, gồm các loại tài sản như tòa nhà văn phòng, những dãy căn hộ cho thuê với ít nhất năm phòng, cửa hàng, cửa hiệu. Mặt bằng bằng bán lẻ trong trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương. Khách sạn nhà hàng, khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi, trung tâm chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, nhà dưỡng lão và trường học, trung tâm đào tạo.